【充実】建物評価の精緻化にむけて【JAREA-HASとは何者なのか？】

1. 不動産鑑定評価手法の一つである原価法などの建物評価ルールについて、中古のおうちにおける部位ごとの単価を把握するなど適切に再調達原価を査定し、建物の性能やリフォーム等の状況を耐用年数に適切に反映するなどの抜本的な見直しを行う。
2. JAREA HAS(Japan Association of Real Estate Appraisers house appraisal system)を上記見直しに併せて改善し、鑑定評価の現場における活用を推進する。

【特に留意すべき要因】

1. 住宅
2. 事務所ビル
3. 商業施設
4. 物流施設

【おうちに関する個別的要因】

1. 屋根
2. 外壁
3. 基礎
4. 床
5. 内装
6. 間取り
7. 台所・浴室・便状等の給排水設備
8. 衛生設備の状況　など

【既存戸建住宅の評価に関する留意点】

1. 構造・工法、建築時期、間取り等の基礎的情報の確認
2. 建物の性能、維持管理の状態、私法上及び公法上の規制・制約等を十分に調査すべきとされています。

【実務指針】

住宅性能表示における長期優良住宅の認定基準についての概要も記載するように規定されています。

対象確定条件に未竣工建物等の鑑定評価が加えられています。

これにより価格時点において竣工していない、或いは工事が完了していない状態であっても、一定の要件を満たせば工事が完了した状態を所与として鑑定評価ができるようになっています。

原価法において、建物の増改築・修繕・模様替え等の内容を再調達原価の査定に適切に反映させなければならないと加筆されました。

中古のおうちでリフォームが行われた場合、リフォーム前と比較してグレードアップしているのか同等なのかについて、対象不動産の状況をよく確認して再調達原価に反映させることが求められるようになりました。

1. 減価修正については耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用すること。
2. 耐用年数に基づく方法では経過年数と経済的残存耐用年数を判断して、結果として耐用年数がでてくることが再確認されています。

1. 長期優良住宅であれば基礎・躯体の耐用年数は100年超のものもあると言われています。
2. 仕上げ・設備等にリフォームがなされ適切な維持管理がなされていれば、建物全体として按分され残存耐用年数は相当長くなることが確認されています。
3. もちろん空調などの設備は取り替えても残存耐用年数は15年未満と判断されます。

1. 建物の部位ごとに耐用年数を適切に判断していくことが必要になります。
2. これまでに出された通知等の中で「実質的経過年数」という単語が用いられていますが、不動産鑑定士が判断する経過年数はそもそもこの実質的経過年数の考え方を含む概念であることが明確にされています。

1. (一財)建築物価調査会の再調達原価査定システム(JBCI)を組み込んでいます。
2. 戸建住宅について、地域・規模・建物の性能やリフォームの状況を反映した精度の高い再調達原価の査定が可能となっています。
3. 建物を基礎・躯体・屋根・外部仕上げ・内部仕上げ等の11の部位毎に再調達原価の把握を可能としています。

1. リフォームにより取替が行われた部位については経過年数に反映させ、適切な減価を把握することが可能となっています。
2. 建物の部位毎に経年に伴う価値の減少や修繕が必要な部分を反映させることができ、耐用年数に基づく方法と観察減価法の対象となる部分を区別して減価修正することが可能となっています。

1. 土地は価値変動リスク
2. 建物は減価リスク