こんにちは、まめおです。
最近、より理想的な住まいを取得するための方法として、中古住宅への関心が高まってきています。
中古住宅の購入を検討する際に気になるのは、そのおうちの品質と安全性ではないでしょうか？
- 気になる物件があるけど、素人では気づかない欠陥や不具合があったらどうしよう？
- 瑕疵担保責任の免責期間が満了した後に見つかった欠陥や不具合はどうなるの？
- 新築住宅は引き渡しから１０年間、瑕疵が認められた場合に必要な補修を行ったり、損害を賠償したりする義務があると聞いたけど、中古住宅は？
【瑕疵（かし）】
瑕疵とは、法律や当事者らが一般的に備わっていると想定する本来の機能や品質、性能、状態が欠けていること、何らかの欠陥があることをいいます。
住宅の場合、住まいのとくに重要な構造における主要部分、暮らしを守る基礎的な耐力面などに大きな欠陥があることを意味します。
【瑕疵担保責任】
建物の見えない欠陥や不具合といった瑕疵が建物に見つかった場合、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償責任を請求できます。
このように売主が売却した建物に対して持つ責任のことを瑕疵担保責任といいます。
【瑕疵担保責任の免責】
民法第５７０条では、「買主が瑕疵を発見して一年以内なら契約を解除できる」とありますが、売主が個人の場合には、不動産売買契約書に「引渡完了日から３ケ月以内に請求を受けたものに限り…」と限定したり、「売主は第◯条に関わらず、土地・建物の隠れたる瑕疵につき一切の負担を負いません…」と瑕疵担保責任の免責を記載している場合があります。
中古住宅を購入した後、購入者が自身で追加の補修を行わなければならないという事態に遭遇しないためにも、そうした欠陥をもった住宅を消費者があやまって購入させられることがないようにする制度が瑕疵保険です。
今回は中古住宅の売買を検討しているあなたへ、瑕疵保険の大まかな意味と種類について説明していきたいと思います。
この記事を読むことで、瑕疵保険の意味や、どのような種類があるかについて具体的にイメージすることができるようになると思います。
新築住宅の場合
新築住宅の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づき、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、住宅を供給する事業者や売主が、引き渡しから10年間、瑕疵が認められた場合に必要な補修を行ったり、損害を賠償したりする義務があるとされています。
万一、売主側が倒産するなど責任が果たされないことが懸念される事態が生じても、その義務の履行に支障をきたさないようにする「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」もあります。
中古住宅の場合
中古住宅の売買では、住宅が先の品確法の対象とはならず、瑕疵を担保する責任が、原則として個々の契約内容によるものとなっています。
個人の売主ならば数カ月程度の短期間か、責任を免除する特約（瑕疵担保責任の免責特約）で取り引きされるのが一般的です。
宅建業者が売主となる場合でも、宅建業法で定められた最低期間の2年間という限定的なものになることが一般的です。
売り手と買い手の不安を払拭するために…
そこで国は国土交通大臣が指定した専門の法人が取り扱うものとして、「既存住宅売買かし保険」を導入し、2010年から活用を促してきました。
この保険に入っている中古住宅を購入すると、購入後に一定の瑕疵があったときに補修費用などを保険金でカバーしてもらえます。
加入は義務ではなく、あくまでも任意
「既存住宅売買かし保険」は、安心して住むために求められる中古住宅の基本的な性能について、専門の建築士による検査で合格してはじめて加入できるもので、万一の場合の補償もセットされている保険制度です。
既存住宅売買かし保険の種類
既存住宅売買かし保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」の主に２種類があります。
【宅建業者販売タイプ】
中古住宅を購入して再販する宅地建物取引業者が保険に加入
【個人間売買タイプ】
個人が中古住宅の売買をする場合に加入する保険
まとめ
- 住宅の欠陥や不具合が見つかった場合における、新築住宅と中古住宅での制度上の背景
- 中古住宅の不安をカバーする既存住宅売買かし保険について紹介
今までは中古物件に対する不安、品質への問題がなどのマイナスイメージが中古住宅の流通活性化を妨げる大きな要因にもなってきました。
中古住宅の品質は、プロでなければ見極められないケースも多く、やはりこうした瑕疵保険の仕組みなどで安心・安全を確保していくのが望ましいのではないでしょうか。
仕組みや環境の整備が整うことで、誰もが理想の住まいを手にしやすい社会、多くの売買選択肢を安定的に手にいれることができる社会になることが期待されます。
