こんにちは、まめおです。
宅建業者には不動産売買を仲介するにあたり、本人確認や土地・建物に関する基礎的な調査を行い、業者として知ったことを重要事項説明として漏らさず説明する義務があります。
契約成立までの間に、必ず行うべきこととされており、宅地建物取引士の有資格者が、内容を記載した書面に記名・押印し、書面として出すことも必要とされています。
重要事項説明書には、物件の基本的な情報から権利関係、法令に基づく制限、私道について、電気・ガス・水道といったインフラの整備状況などが記されるほか、取引で生じる代金、契約解除に関すること、損害賠償や違約金について、手付金保全措置や利用ローンの内容などが明記されます。
誰にどのような責任がどこまであるのか、当事者はこの説明でよく確認することが重要です。
平成30年4月1日に宅地建物取引業法の改正が行われ、重要事項説明書を説明するときに、中古のおうちの取引の安全確保の観点から、取引を行おうとする購入希望者または賃借希望者に対して、「建物状況調査の実施及び結果の概要」と、購入希望者に対しては「建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況」を重要事項として説明することとなりました。
【H30.4.1重要事項説明の追加項目】
- 建物状況調査の実施及び結果の概要
- 建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況
今回は、この追加された項目にされぞれについてその内容を具体的に見ていきたいと思います。
この記事を読むことで、中古住宅の取引における情報提供環境を充実させ、おうちを買うと決めた人にとって安心な取引環境が整備される大切さをイメージすることができるようになると思います。
建物状況調査の実施及び結果の概要
建物状況調査（インスペクション）について
不動産取引の媒介契約を締結する際、また重要事項を説明する際や売買契約を結ぶ際に、宅建業者にはインスペクションについての説明を行う義務があることが明示されました。
- 媒介契約を締結するにあたり、宅建業者がインスペクションを手がける業者を紹介できるか書面で提示します。
- 依頼者（売主・買主）が希望すれば、その業者へとつなぎ、インスペクションを受けられるようにします。
- インスペクションを実施したら、重要事項説明時にその結果を受け、宅建業者が買主へと説明を行います。
- 売買契約締結時に、基礎・外壁などの現況を売主・買主で相互に確認し、それが完了した旨を宅建業者からそれぞれに書面で交付します。
- インスペクションの実施そのものが義務づけられるわけではありません。
- インスペクションの仕組みがあることを、あっせん可否を示すことで消費者へ周知し、必要と考える買主には積極的に利用してもらうことを目的としています。
- 調査結果の説明によって、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が進めやすくなることが見込まれています。
- 売買契約締結時に、双方が現況を確認し、書面交付を受けることとなるため、建物瑕疵をめぐるありがちな引渡し後のトラブルも未然に防止しやすくなることが見込まれています。
インスペクションの種類については、以前の記事でも紹介しているよ！
具体的な調査必要部位などについては、2013年に国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」として指針を定めているよ！
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）
過去１年以内に既存住宅状況調査技術者による建物状況調査（インスペクション）を実施した物件を取引する場合、宅建業者は重要事項説明時に「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）」を交付して説明する義務があります。
建物状況調査の結果の概要（重要事項説明用）には、「鉄筋コンクリート造等」用と「木造・鉄骨造」用があります。
説明の対象となる調査結果
重要事項説明の対象となる建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に基づき実施したもので、調査の実施から１年を経過していないものに限ります。
- 既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に基づき実施したもの
- 調査の実施から１年を経過していないもの
直近に実施された調査が重要事項説明の対象となります。
調査実施後に大規模な自然災害が発生した旨もあわせて説明することが望ましいとされています。
調査結果により劣化事象等が確認されている場合は、「その他の重要な事項」として説明することが適当とされています。
重要事項説明書の説明方法
重要事項説明書に添付した「建物状況調査の結果の概要（重要事項説明書用）」に記載されている劣化事象等の有無などについて説明を受けます。
建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況
中古住宅の購入判断等に大きな影響を与えると考えられる一定の書類の保存の有無等について説明を行う義務があることが明示されました。
書類の保存状況の説明は、原則として書類の有無を説明するものであって、書類の記載内容の説明まで義務づけられているものではありません。
書類が無い場合、そもそも作成義務がない書類なのか、作成義務があるのに交付されていないかを説明することが望ましいとされています。
建物の建築・維持保全の状況に関する書類
確認の申請書および添付図面並びに確認済証（新築時のもの）
検査済証（新築時のもの）
確認の申請書および添付図面並びに確認済証（増改築時のもの）
検査済証（増改築時のもの）
建物状況調査報告書（１年以内のものに限らない）
既存住宅性能評価書（現況検査・評価書）
定期調査報告書・定期検査報告書（昇降機等）
耐震診断結果報告書
既存住宅性能評価書における耐震等級区分
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
耐震基準適合証明書
確認済証または検査済証が保存されていない場合でも、建築基準法の特定行政庁の台帳に記載されている旨を証明する書類が交付され保存されている場合は、保存の状況を「無」としたうえで、その旨を重要事項説明書へ記載して説明されます。
保有「有」と説明された書類については、買主等がリフォームやメンテナンス等を行う際の参考となるため、買主へ引き渡すことが望ましいでしょう。
まとめ
いかがでしたか？
平成30年4月1日の宅地建物取引業法改正のうち、重要事項説明の追加項目である「建物状況調査の実施及び結果の概要」と「建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況」について具体的に見てきました。
こうした改正宅建業法の改正の積み上げによって、中古住宅市場の活性化が期待されています。
引き継いだ書類を利活用してあなたのおうちの今後のリフォームやメンテナンスに役立てることができます。
もちろん必要に迫られて売りに出すときは、次の買主に大切な書類を確実に引き継いでいく環境が整備されることによって、安心して取引ができるようになる市場が広がっていくのではないでしょうか？
また、そのような環境こそが中古住宅市場の活性化につながっていくのだと考えます。
