【相続】投資が目的ではない不動産投資【相続税対策を考える】

こんにちは、まめおです。

2015年1月より実施された税制改正で相続税における基礎控除額が縮小され、実質的に大幅な増税となったことから相続税における節税が強く意識されるようになっています。

基礎控除額の縮小にともない、相続税における節税が強く意識されるようになった。

これまで自分には関係ないと考えられていた方も、可能な相続税対策にはどのようなものがあるのか、どう資産を守り育てていけばよいのか、悩まれるようになっているかもしれません。

一方で昨今の非常に低い預金金利などから、投資による積極的な資産形成への熱が高まり不動産投資が注目されています。

不動産投資は実は相続税対策としても有効で、投資目的からではなく税制面の理由から行動を起こす人も増えてきています。

そこで今回は不動産投資がなぜ相続税対策になるのか、その仕組みとポイントを見ていきたいと思います。

この記事を読むことによって、相続税対策の仕組みを理解し、その注意点をイメージすることができるようになると思います。

不動産を取得して課税評価額を減らす

相続とはある人が亡くなった際に、その遺された財産を被相続人にあたる人へ引き継ぐことをいいます。

相続税は相続を受けた全員にかかるものではなく、一定の控除や調整を行ったうえでそれ以上の財産を引き継いだ人が納めることになる税です。

相続税を計算する際に対象となる財産は、現金・預貯金・株・投資信託・国債などの有価証券・生命保険金などはもちろん、家財や自動車などの動産・土地や建物などの不動産も含まれます。

【財産とは】

言うまでもなく現金の価値はそのままの額で動かしようがありません。

有価証券など流動性の高い財産についても、評価時点の株価や為替レートなど相場に基づきスムーズな時価総額での評価がなされます。

不動産についても評価の考え方は同じなのですが、他の財産とは異なり流動性の低さや個別の特殊性、価値を一元的に価格で評価して示す機関や取引所がないことなどから、時価ではなく特殊な評価基準を導入して評価することになっているのです。

不動産の時価の把握は難しい。

ここが大きなポイントで、この基準の違いから不動産で持つことにより財産の評価額を小さくできる可能性があり、その結果、相続税額を抑えられるというのが基本の考え方になります。

土地が面する道路の路線価を基準に面積で算出し、形状によって一定の補正を行って評価します。

一般に地価公示価格の80％程度と言われています。

倍率方式は路線価が定められていない土地の場合に用いるもので、該当する土地の固定資産税評価額へ種別ごとの一定倍率をかけて評価します。

一般に地価公示価格の70％程度と言われています。

固定資産税の評価額がそのまま反映されます。

実際の建築費用に比べ50～60％程度になることが多いと言われています。

不動産を投資用不動産として第三者に賃貸ししていれば、建物の評価額で30％の控除を受けられ、土地も「貸家建付地評価」として評価額を20％程度下げられる可能性があります。

土地の種類に応じた限度面積にあたる分を小規模宅地の特例で土地の相続税評価額がさらに減額される仕組みもあります。

これらの組み合わせで、不動産による相続ならば現金より相続税を軽減できると考えられています。

このように相続税で大きな節税効果が見込める不動産投資ですが、もちろん注意点もあります。

賃貸経営には空室リスクが伴います。
空室リスクをなくすサブリースの仕組みなどもありますが、サブリースには別のリスクが存在し、やはり一定のリスクを負って管理することを考えなければなりません。
管理にかかる手間や委託する際のコスト、ローンを組んで取得するならば、その金利リスクも考える必要があります。

せっかく取得してもその不動産の価値が大幅に下落してしまっては元も子もありません。
節税を意識するあまり、資産性の低い物件を購入してしまい、運用でも赤字が続く売却しても売却可能額がきわめて低いなど、トータルでみた時に相続税の節税効果を帳消しにしたりそれを上回る損失を出したりするケースもあります。