こんにちは、まめおです。
人口の減少と核家族化・急速に進む少子高齢化などを背景に相続をめぐる問題が複雑化するなか、持ち主が特定できない所有者不明の土地が全国で問題となってきています。
所有者が特定できない場合その土地を活用することができず、住民生活を支える公共事業や災害対策事業・復旧工事の妨げになってしまいます。
今回は、近年増え続けているこの所有者不明土地についての現状を見ていきたいと思います。
この記事を読むことによって、所有者不明土地の実態を知り、その問題点をイメージすることができるようになると思います。
地籍調査における土地所有者等に関する調査
不動産登記簿上の所有者の所在が確認できない土地は約20％
平成28年度国土交通省まとめ
- 所有者探索を行う人が利用できる台帳が更新されていない土地
- 登記名義人やその相続人など所有者の居所や生死に関する特定が直ちには行えない土地
- 数代にわたって相続登記がなされず相続人が多数となって特定が困難になっている土地
- 所有を共有する者の記載が「外○名」など不明確な土地
全国10箇所約10万筆のうち最後の登記から50年以上経過しているケースの割合は大都市圏で6.6％、それ以外では26.6％
法務省「不動産登記簿における相続未了土地調査」
潜在的な所有者不明土地が多く存在することがわかります。
所有者不明土地問題研究会の推計
これらの調査結果を受け有識者らの所有者不明土地問題研究会が全国の拡大推計を行ったところ、現時点の所有者不明率は20.3％・土地面積にして実に約410万ヘクタールが所有者不明の土地として問題になっていると指摘されました。
農林水産省の実態調査
相続未登記またはそのおそれのある農地の面積は合計約93万ヘクタールで全農地面積の約2割
農林水産省「相続未登記農地の実態調査」
後継者不足も深刻ななか今後これらの土地が耕作を放棄された荒れ地となり、所有者不明の整備できない土地になっていく可能性は高いといえるでしょう。
所有者不明土地発生の最大要因
相続未登記問題
本来は大切な資産となるはずの土地で、なぜこれほど誰のものか分からないケースが増加しているのでしょうか。
一般に土地の所有者に関する情報は不動産登記制度によって管理されていますが、なぜ所有者が分からなくなってしまうのか、その大きな要因として挙げられるのが相続未登記の問題です。
所有者不明土地発生の最大の要因は相続未登記につきる。
土地や住宅の所有者が死亡した場合、新たな所有者となる相続人が相続登記を行って不動産登記簿の名義を変更する手続きを行います。
しかし、この相続登記は義務ではなくあくまでも相続人本人が自主的に行うものとされているほか、いつ行ってもかまわないことになっています。
そのため手続きが行われなければ、不動産登記簿上の名義は死亡した先代のままとなります。
相続登記は義務ではなくあくまでも相続人本人が自主的に行うもの。
該当する土地を何らかのかたちで新たに活用しようとすればその段階で初めて不都合が表面化し手続きが必要になります。
- 長期にわたって放置されている間に世代交代が進み法定相続人が子へ孫へと広がってねずみ算式に増加
- 本人が相続人にあたることを自覚していないことも珍しくない
- 登記簿情報と実態の乖離が生じ特定が困難
山間部などそもそも古い年代の登記で情報が不完全であるため、権利関係が不明確でたどりづらくなっているケースもあります。
- 住民同士のつながりの希薄化
- 聞き取りによる調査も困難
価値とコストの問題
所有者が明らかとなっても、適正な登記が進むとは限りません。
- 近年の公示価格等をみると大都市圏は上昇しているものの、郊外では地価下落が進むなど二極化が顕著になっています。
- 今後も少子高齢化により、利便性の面からその差は拡大していくでしょう。
- 過疎の進む地域など、地方では土地が安くなっていくばかりです。
- 土地の所有者となることはそれを自己所有資産とすることであり、固定資産税や維持管理にかかる継続的なコストの負担を引き受けるということになります。
- 売却しても二束三文にしかならない市場価値の低い土地を相続した場合、資産どころか過大な負担のみが重くのしかかる事態になり得ます。
まとめ
いかがでしたか？
今回は所有者不明土地の実態とその原因を見てきました。
公共インフラとなる道路の敷設や安全性・利便性の観点から進められる河川改良事業や急傾斜地への対策事業、公園整備事業などの妨げになります。
有効活用を図るための農地集約化や災害復旧の場面でも同様です。
いずれの場合も計画の一部に所有者不明土地が存在する場合、所有者を特定するため相続人とみられる全員の戸籍謄本や住民票の写しなどを取得して相続関係図を作成し、法定相続人を特定、個々に同意を得なければなりません。
100人・200人といった人数になることもあり、さらにそれらの中に所在不明や海外在住で連絡のつかない人が含まれていれば手続きの煩雑さは増すばかりです。
空き地や空き家が周囲の環境を害したり危険をもたらしたりするものとなっていても、所有者がこのように不明である場合、原則として国や自治体も手を出すことができません。
もちろん所有者不明では課税も行えませんから、税金の公平な負担という観点からも大きな問題が残ります。
空き家に関する対策など一部で具体的な取り組みもスタートしていますが、今後は個人の所有権と公共の福祉・公益に資する利用の権利などについて新たな仕組みを整備することも必要となってくると思われます。
