こんにちは、まめおです。
預金利息の記録的低水準や円建てのみで資産を保有しておくことの将来リスクを受けた資産形成の効率性といった観点から、最近は投資を検討する方が増えてきました。
世間にはさまざまな金融商品がありますが、中長期的視野に立ちながら一定の資産性を確保して、中庸から低めのリスク・リターンによる堅実な投資を望むなら、不動産投資は候補リストの上位に挙がるのではないでしょうか。
- 中長期的視野
- 一定の資産性を確保
- 中庸から低めのリスク・リターンによる堅実な投資
ただ一口に不動産投資といっても、マンション・ビル・住宅に直接投資する現物の不動産投資から、REITなどの証券化不動産投資もあります。
【不動産投資のスタイル】
- 現物の不動産投資
- 証券化不動産投資
証券化不動産投資は日々価格が変動するもので、基本的に投資家個人が運営をコントロールすることができません。
一方で現物の不動産投資では、自ら物件を購入し運用・判断していく賃貸経営とセットで考えていくスタイルが基本になります。
そこで今回は現物の不動産投資の話として、賃貸経営におけるポイントや基礎知識などをチェックしていきたいと思います。
この記事を読むことによって、賃貸経営の基本を理解し、メリットやデメリットをイメージすることができるようになると思います。
不動産投資と賃貸経営の関係
不動産投資の場合は元手となる資金を投入し、運用を経て資産をできる限り増やすことが最大の目的となります。
投資用物件を購入して売却利益を狙っていく、市場の価値変動における差分を利益とするキャピタルゲインの取得が目標になります。
したがって、前提として物件価格が値上がりしてくれなければなりません。
しかし国内ではバブル崩壊後、十分なキャピタルゲインが得られる物件価格の上昇は訪れず、初心者がこれのみで資産形成を図り投資家として生き残っていくのは非常に難しい状況にあるといえます。
一方で賃貸経営は資産価値をもつ不動産を得て、人に貸し出すことからインカムゲインとなる家賃収入を継続的に得ていくものです。
銀行の融資を使って拡大させることもでき、節税対策と土地の有効活用をメインに、投資というよりも安定的な運用や事業活動として進めていくことが可能です。
あわせて好機が訪れたときには売却判断を下しキャピタルゲインも取れる可能性があり、キャッシュフローをハイブリッドな手法で最大化していける、これが現物不動産投資のポイントであり投資と賃貸経営の関係なのです。
賃貸経営で行う内容
- 建物や部屋など物件の厳選と取得
- 入居者募集
- 賃貸借契約
- 物件および入居者の管理
- 退去時の処理と原状回復
- 再募集
- 確定申告・決算作業
最も重要なのは物件の選定作業となります！
あとは管理会社に委託できることがほとんどを占めますので、経営者としてのコントロールや判断を行うだけです。
申告や決算は規模にもよりますが、専門家・税理士に任せる方がよいかもしれません。
もちろん自分で税務などを学び処理すれば、コストを抑えることができます。
その場合も初めのうちは不明点などが多いと予想されますから、相談できる専門家や窓口を調べ確保しておくのがいいと思います。
賃貸経営のメリット
安定した収入源
物件を得ることで確実な資産を得て、賃貸料という安定した収入源を保有することができる点が挙げられます。
短期的な価格変動に左右されない決まった額の家賃は、入居者があれば放っておいて入ってくる定期安定収入です。
年金代わりやその足しにしていくこともできます。
定期安定収入の確保！
インフレに強い
物価が上がれば現金価値は下がっていきますが、家賃は通常、物価上昇とともに上がっていき物件価格も上昇します。
現金による貯蓄よりも強く、安定的な資産運用・形成になり得ます。
インフレーションに強い！
節税
不動産取得にかかった額を、耐用年数に合わせて少しずつ経費に計上していく減価償却の仕組みで節税を図ることもできます。
相続税対策としても有用で、現金はそのまま課税評価されますが、不動産の場合、土地は路線価評価・建物は固定資産税評価額で算定し、賃貸している場合はさらに一定額の減額措置が適用されるため節税になるケースが多くなります。
節税になるケースが多い！
団体信用生命保険の活用
ローンを利用する際に団体信用生命保険に加入しておくことで、万が一のとき遺族への保証も確保されます。
死亡時に残債があっても遺族には引き継がれず、資産のみ残すことが可能です。
死亡時に残債があっても資産のみ残すことが可能！
銀行融資を受けやすい
一般的なビジネスと異なり長期でまとまった額をはじめから借り入れやすく、不動産の価格が値下がりしても返済が滞っていなければ融資が止められたり一括返済を求められたりすることもありません。
銀行融資を受けやすい！
賃貸経営のデメリット
空室リスクと家賃下落リスク
入居者が決まらなければ家賃も入ってきません。
周囲に新築物件が生じ家賃を下げなければならなくなるリスクもあります。
こうした空室リスクや家賃下落リスクは、はじめから考慮に入れ収支計画を立てていくことが重要です。
この点でも物件選びが後を左右するため重要であることはいうまでもありません。
- 空室になると家賃が入らない！
建物の老朽化リスク
どんなに素晴らしい建物でも、新築のままの価値と機能性をずっと維持することはできません。
必ず定期的なメンテナンスが必要となり、修繕コストがかかってきます。
このコストを考えた維持・管理は、賃貸経営の非常に重要な鍵であり、管理会社とともによく検討する必要があります。
場合によってはコストと売却価額を比較し、売却を決断することも考えに入れることになります。
修繕コストの増加！
一方で計画的に修繕積立を行い効率よく付加価値を生む手入れを行っていけば、空室リスクへの対策とともに資産性を維持する老朽化対策も可能となります。
大いに工夫が問われる点となります。
値下がりリスク
売却の値上がりが狙えるならば、同時に値下がりのリスクももちろんあります。
しかし長期にわたって保有し、家賃収入をもとに借入をなくしていけば問題はないでしょう。
地域の衰退や社会の変化など、物件以外の要素で値下がりする可能性もあります。
金利上昇リスク
金利が上昇すると繰り上げ返済をするか、固定期間を長くするなどして対応することになります。
金利が上昇すると返済計画に狂いが生じるため、大きなリスクになり得ます。
金利上昇のリスクは大きい！
災害リスク
年々、思わぬ災害が多発するようになってきました！
不良入居者発生リスク
近隣や他の入居者へのトラブルの誘発！
まとめ
いかがでしたか？
今回は賃貸経営における基礎やそのメリット・デメリットを中心に見てきました。
- 空室リスクや修繕コストなどを見込んでいない
- 自然に家賃収入だけが入ると期待した甘い収支計画
- 物件選定が甘い
- 表面利回りの高さだけで購入
- 実際の物件を確認しない
- 土地勘のない場所の物件購入を決めてしまう
賃貸経営はあくまで経営、あくまでビジネスであり、何もしなくても儲かるわけはありません。
十分な計画性をもち、中長期的な視野で経営手腕を発揮していきましょう。
- 利回りが高い物件はハイリスク・ハイリターンの投資になることを理解し、むしろ慎重に検討しましょう。
- 想定の収益率ではなく、実際に手元に残る収入や資産をトータルで増やすことを目指しましょう。
- 個々の特性が価値に大きく影響する不動産では、周辺環境のチェックもきわめて重要となりますので、資料だけでは分からない情報も直接足を運んで入手するようにしましょう。
最後に赤字でも節税に役立つからと賃貸経営を勧められるケースがありますが、これも資産運用の失敗につながりやすい事例です。
確かに損益通算の仕組みで税金を取り戻せますが、赤字経営を続ければ手元に現金は残らず金融機関からの信用度も低下していきます。
手元に現金が残らないことでローン金利の上昇リスクや突発的に生じた修繕コストなどに対応できなくなれば、資金繰りに困ることになります。
あくまでも節税は付随するメリットであり、主目的ではありません。
不動産投資と賃貸経営について理解しておきたいことをまとめてきました。
どんな投資にもリスクはつきものですので、よくその対象を理解し賢く計画を立てていくようにしましょう。
