こんにちは、まめおです。
最近、預金金利の低さから投資に関心を持ち始める人も多く、将来の資産形成に向け積極的な運用に踏み出す機運が徐々に高まってきました。
なかには「不動産投資は節税になる」という言葉から、数ある投資商品のうち不動産投資を選択するケースもあるのではないでしょうか。
少子高齢化の影響などで身近な消費税はもちろん、所得税・住民税・相続税と、さまざまな名目で負担が増加していく一方に感じられる代表的なものが税金です。
・消費税
・所得税
・住民税
・相続税 など
さまざまな名目で税金の負担が増加していく…
このようななかで「節税」というワードが分かりやすく魅力的に見えるのは無理もありません。
確かに不動産投資では節税効果が発揮されます。
しかし、ただ投資するだけで毎年納税額が抑えられる、多くの還付が受けられるというものではありません。
やみくもに飛びつけばかえって負担を増やし、不動産投資で大きな失敗をすることになりかねません。
裏を返せば不動産投資で成功するには税金の知識が不可欠ということもいえます。
そこで今回は不動産投資にまつわる税金について見ていきたいと思います。
この記事を読むことによって、どうすれば本当に不動産投資を節税へと導けるのか、税金とうまく付き合うにはどうすればよいのかをイメージすることができるようになると思います。
所得税
減価償却費
不動産投資が節税になるのは投資によって赤字が出るからです。
確定申告では収入について黒字となった場合、それに見合う税金を納める必要が生じます。
しかし会社員で源泉徴収を受けておりすでに所得税が引かれている場合で、不動産投資が赤字となった場合は所得税を一部取り戻すことができます。
これは給料収入と不動産収入とを合算して税金を納めるからで、後者が赤字ならば余分に税金を払っていることになるからです。
個人における所得税に対する節税効果と呼ばれるものは、この赤字分の取り戻しのことをいいます。
しかし、そもそも資産形成を図る投資で赤字を出すことを目的化するのは納得がいかないのではないでしょうか。
ここでポイントになるのが、実際の現金支出を伴わない出費である帳簿上のマイナスである減価償却費です。
【減価償却費について】
- 不動産のような高額で長期にわたって利用できる資産を購入した場合、その費用をいったん資産として計上する。
- 耐用年数に応じた数年にわたり少しずつ経費として配分し計上していく。
- 不動産取得にかかるまとまった金額を利用可能な期間に費用として振り分けられるので、実際に購入した後の複数年において帳簿上の赤字を維持しながら実際には収入を得ているという状態を作り出すことが可能となる。
法人化の目安
個人でも法人を設立すると不動産投資の節税になるということもしばしばいわれます。
しかし、必ずしもメリットが得られるわけではなく、法人化した方がよい目安は、一般には給料と不動産による収入の合計が1,300万円を超えているかどうかといわれています。
給料と不動産による収入の合計が1,300万円を超えているかが判断の目安
1,300万円を超えていれば個人の所得税率が法人の法人税率を上回りますから、法人として不動産を所有し運用していることにするとおおよそ7～17％程度の節税ができるようになります。
相続税
個人の場合は現金を不動産資産に変えると、相続時に路線価から導かれた評価額をもとに、小規模宅地の特例や、投資用ならば評価減が期待されます。
一般に路線価は実勢価格の80％と言われています。
現金で相続する場合に比べ約2～5割の課税計算となりますから、まとまった節税効果が期待できると思います。
さらに法人の場合は上記のような評価額の圧縮による効果だけでなく、家族を役員としていれば収入の分散で節税を図ったり、設立したばかりの株式価格が低いなど贈与税もほぼかからないタイミングで相続人へと譲渡としたりしておけば、節税メリットが得られると考えられます。
給与所得控除内の役員報酬の場合など所得税がかからない範囲での収入の分散を考える。
増える税金
不動産投資で主に所得税や相続税などで節税効果が期待できますが、投資を始めることで増える税負担もあります。
不動産取得時には印紙税・登録免許税・不動産取得税がかかりますし、売却時にもやはり印紙税・登録免許税・売却益が出れば譲渡所得税がかかります。
保有している間も固定資産税や都市計画税の負担が必要になります。
これらを節税することはできません。
①印紙税、②登録免許税、③不動産取得税、④譲渡所得税、⑤固定資産税、⑥都市計画税 など
無理な節税がもたらすもの
節税のためだけに不動産投資を勧める営業がしばしばありますが、はじめに掲げたように、税金が還付されるということは赤字で損失が出ていることとイコールです。
利益の出る不動産を購入すれば、税金もその分だけ発生します。
利益を発生させないようにリフォームを行うなどして経費を増やし税金を抑制することも勧められますが、これではやはり手元にお金は残りません。
いざという時に備えて、手元のキャッシュをあつくしておく必要があります。
購入時の出費と保有による税金負担分をいつまでも回収できなくなってしまいます。
そうした中で空室による収入源喪失のリスクと、経年による資産性の低下が進めば明らかに投資として失敗になるのではないでしょうか。
- 長期的にやはり不動産そのものが運用利益を生み出せるようでなければ失敗してしまいます。
- 無理な節税を図って多額の融資を受ければ融資対策が悪化し、次の不動産購入時にスムーズな融資が受けられないということも十分に起こり得ます。
まとめ
いかがでしたか？
今回は不動産投資にまつわる税金について見てきました。
不動産投資を賢く行ううえで、節税が行える仕組みを知ることや税金の知識をつけて運用の利益をうまく確保することが重要となってきます。
なお税金関係の制度は頻繁に見直しも行われますから、最新の情報を入手するように努めていく必要があります。
法人の場合は少しハードルが高いですが、建物にかかる消費税を還付申告して取り戻す方法もあります。
条件の整った新しい法人でしっかりと準備を行い書類が揃っていなければならないため、税理士に相談するといったことも必要になる可能性が高いと考えられますが、方法として存在することは知っておいてもよいのではないでしょうか。
難しそうと距離を置かず、ひとつひとつ知識を吸収していくことが成功への一歩となります。
