こんにちは、まめおです。
念願のマイホーム！
あとは住宅ローンの支払いだけと考えてしまう人も少なくありません。
しかし新築住宅でも中古住宅でも、住み続けるには維持費の負担が必要です。
おうちの維持費は大別すると以下の２つに分けられます。
- 税金
- 修繕費
おうちを所有すると固定資産税と都市計画税がかかります。
おうちの規模や居住地域で負担する税額は大きく異なりますが、標準的な戸建住宅で20万円程度が見込まれます。
中古のおうちの場合、新築と比べて本体の購入価格は安価に抑えられますが築年数が経過しているものであることから、永く快適に住まい価値を維持していくためには、より綿密な維持管理・修繕計画が必要となります。
そこで今回は、この中古のおうちの維持費について見ていきたいと思います。
この記事を読むことによって、中古のおうちの維持費の内容、修繕計画の大切さをイメージすることができるようになると思います。
おうちにあった修繕計画を考えるために
先程の税金は目安ですが、さらにしっかりとした計画を立てておきたいのが修繕費用です。
でもどのようにその最適時期と実施内容を決めていくかですが、まずはその住宅の状態を把握しなければなりません。
中古のおうちの場合、自らが所有者となる以前の新築されてからの状況は、前の持ち主（売主）だけが知るところです。
このおうちの状態に関する情報がないままでは安心して居住していくことが難しくなりますので、売買取引時にその情報を示すものとなる住宅の「修繕履歴」を物件状況確認書(告知書)として提供してもらうことが重要です。
【修繕履歴の内容】
- 竣工されてから年を経て発生した不具合の内容
- 修繕・改修の内容
- 日頃からのメンテナンスや補修の内容
修繕履歴は引き渡し時点の劣化の状況とともに、今後の修繕タイミングを見極めるうえでとても重要な資料になります。
中古のおうち購入時には、この「修繕履歴」がある物件を選ぶことが望ましいですね。
修繕箇所の内容
水回り
設備の中で最も寿命が短く、手を入れる必要性が高いのは水回りです。
とくに給湯器や配水管の痛みは生活に深刻な影響を与えるので、早めの対処が必要です。
新しくしたときから約10年を目安に、修繕の必要があると見込んでおきましょう。
外壁と屋根
緊急性が高くまた痛みやすい箇所としては、外壁と屋根も代表的です。
常に雨風と外気にさらされているほか災害などでも急速に性能が落ち、割れや腐食を起こすものとなります。
雨漏りなどが発生する前に、10年弱でメンテナンスを20年程度経てば大規模な修繕や塗り替えが必要になると考えておいてください。
内装
内装のクロスやフローリングなどは、日々の使用に伴う劣化で必要が生じてきます。
個々に事情が異なりますが、20年程度では全面的な改修の必要性が出てくると考えられます。
ライフスタイルの変化
ライフスタイルの変化に伴いバリアフリー化のリフォームが必要となったり、間取りを変更したりすることが、快適な生活を支える上で必要になる可能性があると思います。
居住する家族の年齢などからおよそのライフステージを描き、資金計画に含めておくと安心です。
修繕周期の把握
計画を立てるうえで意識しておきたいのが各設備・部位の修繕周期です。
各設備の修繕周期が10年・15年・20年なのかといったおよその目安を知っておきましょう。
外壁や屋根など足場を組む必要のある大規模な工事についてはまとまった費用も必要になりますので、その際に他のメンテナンス工事もあわせて行った方が無駄なコストを抑えられる可能性があります。
周期が近いものとの組み合わせ修繕した方が節約にもなるでしょう。
中古は新築よりも維持費がかかるのか？
- 新築であってもメンテナンスが必要であることに変わりはありません。
- 適切なタイミングで賢く手を入れていけば、中古のおうちでもリーズナブルに永く住まうことは十分に可能です。
- フルリノベーションが実施された住機能の高い中古のおうちでは、新築住宅と遜色のない状態からの修繕計画となることが多く見られます。
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リフォームを行う必要がある中古のおうちでも、きちんと計画を立てて維持管理を行っていけば、適切なメンテナンスが行われず計画性のないまま放置されて緊急的に大規模工事を実施した新築と比べ、長い目でみると維持費の観点からもリーズナブルに抑えられたという事例もあります。
いずれにしても大切なのは計画性ですね！
- 緊急性や快適性などを加味した維持管理計画のもと、効率よく確実に修繕・補修を行っていくことです。
- 資金についても計画を立て毎月1～2万円を積み立てていくなど、コツコツ準備していくことをおすすめします。
まとめ
いかがでしたか？
今回は中古のおうちの修繕費について見てきました。
いずれにしても大切なのは過去の修繕計画の引継ぎであり、引き継いだ情報をもとに計画性をもって維持していくことが大切だということを理解していただけたと思います。
維持管理が高い水準でできていれば日々の生活が快適になることはもちろん、将来売却することになっても資産価値の低下を小さく抑えることが可能です。
近年は建築技術や住宅設備・部材の進化、メンテナンス技術の向上により、こまめな手入れでかなりの経年劣化を抑えられるようになってきています。
購入時からしっかりと計画を立て、長期的なスパンで理想の住まいを確保・維持していくようにしていきましょう。
