【教訓】不動産投資失敗例２【サブリース＆高利回り編】

こんにちは、まめおです。

前回は不動産投資における失敗例として知識不足からくる失敗を見てみました。

ただし現在成功している投資家でも最初は初心者であったわけですから、知識不足がすぐにダメという訳ではありません。

知識だけを貯めて実行しないより、第一歩を踏み出す勇気を持つ方がいかに大事かだと思います。

実践を積みながら、でも大きな失敗を繰り返さないためにもし失敗例を素直に学んでいくことが大切になってくるかと思います。

今回は表面上では一見失敗とは気づきにくいですが、ボディブローのようにジワジワときいてくる失敗例を２つ見ていきたいと思います。

この記事を読むことによって、具体的な失敗のケースを確認し、自ら不動産投資を行うときに大きな失敗を繰り返さないようにするためにはどうしたらいいかについてイメージすることができるようになると思います。

失敗例１：サブリース

サブリース契約は一括借り上げともいわれるタイプの契約で、不動産業者がオーナーから物件を借り上げ入居者に転貸するものです。

オーナーには空室でもサブリース賃料が業者から支払われるため、空室リスクを少なくすことができます。

直接入居者に貸した場合に比べると手数料などを引かれ受け取る額は減少するものの、知識やノウハウがなくても手間をかけなくても全て業者に任せておけばよく、手軽に安定したマンション経営を行えるというメリットがあります。

【サブリースとは】

オーナー向けサービスとして大手不動産会社やハウスメーカーが提供している仕組み。
業者がオーナーから物件を一括で借上げ、入居希望者に転貸しすることをベースとした家賃補償の制度となります。
通常の賃貸経営ならばオーナーが入居者と賃貸借契約を結びますが、サブリースの場合はオーナーが結ぶのは業者とのサブリース契約のみで個々の入居者との契約は業者が結ぶことになります。
オーナーは入居者募集や契約・更新だけでなく、家賃の集金・滞納催促・クレーム処理・物件の設備修繕など諸管理まですべて任せることができるため、手間をかけることなく運用が行えます。
物件の全室を業者が一手に借上げる契約となっており、たとえ入居者が見つからず空室となっても入ってくる家賃収入が減ることはありません。

これならば失敗はなさそうに思えますが、ここにも問題が存在します。

サブリース契約の場合は運用を完全に業者へ任せているため、一定期間が経過したら家賃の減額を一方的に決定してきたり、メンテナンス費用が必要になったと請求してきたりすることが多く見られます。

勧誘時にはこうした家賃減額が避けられないことなど将来のリスクが十分に説明されず、相続税対策にマンションをと建設を勧めるばかりというケースが多くこれにより大きな損失を被った失敗が多数報告されています。

一括借り上げはその期間の運営を業者に丸投げし、生じた出費は自らが負担しなければならなくなるものであること、賃料収入がゼロになることはないものの減少することは避けられないことを理解しておかねばなりません。

補償される家賃収入は80～90％が中心です。
敷金・礼金や更新料などそれ以外の収入は補償する業者側の取り分となり、どうしても収益性が落ちる。
管理とセットになっているため家賃の設定をはじめとした運用における判断をオーナーが自由に行えない。
業者は物件の老朽化や競合物件の登場などの条件を加味し空室発生をできるだけ避けるように動くため、家賃をあらかじめ相場より低く設定したり賃料改定による値下げを繰り返したりします。

運用を始めようとする地に十分な賃貸需要が将来にわたって見込めるかなど、しっかり確認しておくことが大切です。